你是否觉得标题的设问很小白？
还真不是。因为年，热钱流入浙江最多，而年流入广东最多。
至于东莞和义乌所谓的没有参照可比性，一个是地级市，一个是县级市，比什么毛线？哦，我的错，我是怕你不知道义乌这个崽比他爹金华在全国名气还大的原因才选择义乌这个地名的。嗦瑞啦！
那么，问题来了。也许你会问：房哥，你该号个性签名不是号称看湾区东莞及周边城市楼市的吗？扯什么浙江？装什么大尾巴狼？
房哥回答你，逻辑是：
一、全国楼市一盘棋
二、金融、产业和人口是支撑楼市投资和交易的命脉
三、15年前的东莞招商政策很像现在金华的政策
四、东莞和大湾区是值得你和你的家族传承人安身立命的
五、我不是莞吹，是东莞的房真值得投资
“都没有在夜总会一口气吹18瓶过的经历，你装什么夜场小王子？”
这句话，是个比喻，对于楼市寻找商机的置业者或者即将进入者是中肯的规劝。
例如会看政策、看土拍的投资客，还会和真正有料并想帮你的中介长期良性互动过的人，以及自己都会抖聪明试探性抛房子一直挂在中介，来把脉市场走向的人等等，都属于“连吹18瓶”任何一瓶的概念。至于地产广告输出的物料，你也要真的读懂才行，因为这个工种房哥此前就干过。
01
全国楼市一盘棋
虽然说，目前房地产交易格局呈全国分化、城市分化、板块分化现象；但房住不炒的基调是不变的。
市场投资现状冷热为：北方冷南方热、西部冷沿海热。
先说湾区：最近最火的无疑是深圳网红豪宅华润城润四期，近万人摇号抢套房，开盘均价13.2万/平，户型为99-平，而润3二手房目前挂牌价是18.1万/平。即便买到最小的99平户型，也可赚万。
这影响力，5天前新华社时评出了《抑制楼市“打新”热需要硬核举措》，前天，深圳市住房和建设局长、*组书记赶快接受深圳卫视接受访问，表态打击摇号人群中通过代持和众筹的炒房客。接着，万科深圳某楼盘销售现场提示了代持和众筹买房的各种利差，简直演变成一次楼市事件。
再说上海，不是双一流的清北交复硕士，和普校博士的外地人很难挣到房票。当然，今年10月后上海也抢人，重本也行了。学历达不到也行，但是你必须是流量明星，至少是杨超越级别的。
以上都是高手在过招，你可能一辈子学不到，自认为功夫一般的你，下面的这点见识你还是要认识到滴：
第一，关于当前的全国楼市时局方面：统计局公布1-9月份全国销售面积微跌1.8%，销售金额已经转正上涨3.7%。这表示，不管上面个别官员当楼市是灰犀牛也好，全球黑天鹅飞舞也罢，楼市的基本面是好的，国家同意每年涨个的5%以内各地都是允许的，超过8%都不行。销量跌一点，但金额升一点，不就这个意思吗？
这些数据表明，你投资楼市的资金很安全、泡沫也不破，不用担心。
第二，关于国家战略和房地产的政策关系方面：11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式公布。涉及房地产的表述有“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”和“促进住房消费健康发展”。这表示国家托底了。未来15年内都稳了。
涉及东莞的文字有：同大力支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心。这点，浙江是不能跟广东比的。换句话说，东莞的底气比义乌（金华）强得不是一个档次。上个月，东莞房均价2.5W都超越珠海，成为湾区深圳、广州等一档城市，成为二挡城市的头部标杆了。
第三，关于房价高的看法：别老是骂房价高，房价高的城市，其实是产业强、人才认可度高，也就是接盘侠多，流动性强的另一种表达。
难道，不拿来投资放银行等通胀缩水？当然，也可以拿来做实业，大众创业、万众创新，国家鼓励嘛。就房论房，本号不和杠精抬。你有其他更好用途，那是你的能力。
难道买房不流动？真想老了也不能套现回老家安享晚年？每个人有每个人的诉求吧。
真没人接盘的地方，才是可怕的地方。鹤岗，那个煤城才可怕。
二、金融、产业和人口是支撑楼市投资和交易的命脉
楼市“三道红线”的政策威力初步显现
对房地产开发企业负债实施“三道红线”监管政策已满两个月，房地产市场在总体平衡运行的背景下出现了一定变化，其中土地市场降温最为明显，“三道红线”的政策威力初步显现。从月度数据来看，住宅市场在9月份环比出现下跌，但10月份又出现小幅反弹。投资整体放缓，新增投资向东部、一二线城市集中；同时房企纷纷加大营销力度，增加供货量，加速回款。
东莞的产业不用房哥多说了。宋丁老师对东莞的阐述和认识，比我讲得透。
房哥说一下浙江，口水化说一下金华、义乌：
浙江省位于长江三角洲南翼，东临东海，北接江苏省，东北隅邻上海市，西面安徽省和江西省，南连福建省，省会为杭州，下辖11个地级市。年浙江GDP比上年增长6.8%，三产结构由年的3.5：41.8：54.7调整为年的3.4：42.6：54.0；全省年末常住人口万人，比上年末增加万人，城镇化率为70.0%。什么意思？就是农业收入可以忽略不计呗，第二产业工业、建筑业提升将近一个点，第三产业服务业下降一丁点，也算非常不错。工业强不好吗？去年，上海的工业产值就超过深圳。
表1：年浙江省省情信息
资料来源：年浙江省国民经济和社会发展统计公报
别把服务业仅仅狭义理解为义乌NO1的星辉国际KTV，房哥去过，类似东莞以前东莞东城的盛世歌朝，算是顶级。DJ出场费，其他你猜……
第三产业主要指商业与贸易、金融与保险、旅游与娱乐、仓储与运输、文教与卫生、信息与通信、科研与咨询、旅馆与饮食，以及修理、理发、美容和其他劳务性服务等非直接的物质生产部门。
表2：浙江省城市经济竞争力解释性指标排名
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力指数数据库
全省经济竞争力发展较为均衡。从全省的解释性的5个指标来看，浙江省城市经济竞争力各方面的表现都较好，除营商软环境相对表现一般外，其他当地要素、生活环境、营商硬环境和全球联系这四个方面均有突出表现，生活环境方面的优势尤为明显，有8个城市的生活环境指标均排名在全国前50。从解释性指标的省内格局来看，第一梯队中的杭州、宁波、嘉兴和绍兴发展较为全面，无明显短板。
金华的主要优势在其优良的生活环境，浙江省第四大都市区带状发展主轴的战略发展中心、省级高新技术产业园区就是指的这里：金义都市新区。这里是交通枢纽——20分钟达义乌机场，杭长高铁40分钟达杭州，90分钟达上海，年金义东城际轨道即将通车，金华-新区-义乌-东阳-横店实现1小时交通圈；有高铁到广州南站换乘虎门的。现有沪昆高速、临金高速和金华南站环伺，设立多个出入口。但是，乘坐东莞到金华的大巴，会把你甩在温州换乘商务车，等一个小时左右那算正常。
03
15年前的东莞招商政策很像现在金华的政策
浙江金华，注册公司真的收效很大。
最主要，是因为开公司、办厂真的很省钱。
理由：金义都市新区内注册的企业，三年内免税。有几个人，同一样事业，注册了几次公司。呵呵。
其实，这不难理解。东莞十几年前，开个门面，注册成个体户，年销售金额超过几千万的生意也是定税，例如厚街木材市场就是这么弄的，当时是吸引人去投资呗，税少收点算啥，年提出“经济和社会双转型”，年提“湾区都市、品质东莞”，循序渐进式的，开始有收入总比没有好。而金华那边，注册公司也这么实施。别以为当地政府傻，这是放水养鱼。有人才、孵化出产业才有发展，他们心里比谁都透亮。当然，浙江的极个别基层官员，异地为官把这套制度照搬复制到贵州，结果一个调到那里任县委书记的哥们到处融资搞工业、搞特色小镇旅游，工业没配套支持、旅游景点建设靠贷款和融资搞成烂尾工程，个人政治生涯遭遇滑铁卢事小，当地经济搞不上去、投资者款追不回来事大，关小黑屋很正常。扯远了。
但是，在浙江，在金华，搞产业、搞配套真不是问题。靠海，运输成本低，内陆腹地土地宽阔，可以让商户做到运营成本地。你个人，只要你足够灵活，运营得当，做电商、做加工、跑运输等都还是还是相当不错。这个位置，走高速，3个小时到上海，没经验搞工厂运营，那么大咖帮你授课提升赚钱和管理水平，加之，材料成本低，工人上班时间可以更弹性，租金、税收便宜，对比现在过于管理规范的东莞和深圳，简直就是小越南。想不成功都难。不过，现在各行业在浙江的利润也低了，傻叉的小老板搞起了恶性的价格竞争，加上马云的淘宝、阿里巴巴都在打击假货行为，赚钱难度稍大些了。
例如下图站在中间这帅哥，4年前到的浙江，是房哥的真正哥们！3年运营，成为义乌和金华烘焙包装盒一站式产品提供商，企业主，规模浙江前三。
如果你正好做烘焙包装盒批发或者是蛋糕店小老板，或者是中秋月饼包装盒生产的商场负责人，可以找他！记得后台加我留言，我会给你他的电话，到底是10件（一件是几十公斤一箱子那种哦），还是5件起批我不知道。量少(淘宝买几个的不做，起码一年进个几万块的算起步)、量多都行，呵呵。稍微有点量的和本来做批发的可以找，产品还有保障，服务很到位。跟他合作的基本是年销售额30万~万的批发商。过去两个月，房哥基本把他公司的管理制度、企业文化做得比较到位了，质量是一直都不错的，还留几饼老马帮的好茶在那，找他喝茶、考察下工厂也行。年，我建议他参展全国最大的上海春季烘焙展上，你会见到他，两个展位的预算他大概要花50万。这帅哥实力和决心都有，超级爽快之人。
说回房子了。金华的区位也相当不错。金华市区一般2W左右的新房价。
金华卖得贵的在义乌。义乌模式的鼻祖，最初发展的旋涡中心，或者叫阵眼也罢——摆摊一条街的义乌宾王市场。对，那儿附近，到年上半年销售的房价去到3.3W左右了。金义都市新区周边例如孝顺镇的房价则在左右，距离金华市区、义乌市大概30公里左右，价格约等于东莞的桥头，而区域地位等于厚街、大朗之于东莞，这样好理解不？娱乐业的发达程度类似10年前70%左右的东莞服务性价比，价格方面嘛，沐个足、捏个背一个半钟起步，￥很正常，好像比东莞贵，房哥几年没去东莞沐足，对不起阁下，不知道东莞行情。金义都市新区建厂房非热点区域用来出租或者自用，跟村委联合，与银行关系好，贷款难度不高，花点小钱叫人帮你办都可以，用脚趾头想一下明面当然不允许，政府要规划的，私下那叫打擦边球。营商环境没有中国社会科学院所说的那么差啦。
举例再说一下地产和产业，以及与你做生意有关的数据吧：如果觉得自己的在湾区都市的东莞，自己运营这个产业不够上档次，想往那边发展做加工业也不错。当地镇区繁华地段厂房租金18元/㎡，郊区工业园区招商入驻一般10元/㎡。房哥认识几个兄弟，关系不错，可以叫他们教一下你。此前，他们比你更惨过，住仓库，苦逼时候五张信用卡套现混日子过，现在他们年销售额基本2万以上，多的刚过亿，管着几十号、甚至上百人的工厂或者公司，都有东莞、深圳打工经历，文化低的初中肄业，高的就是大专。现在当然身份发生蜕变了。在那边置业买房了，乡下建个万左右的别墅，面积去到平，超爽，但是，他们对房地产投资还是不开窍啊，跟房哥不是一个频道。感觉钱有点乱花。
关于人口和运营成本：义乌当地的人口数据官方80万左右。但白天鹅恣意飞舞的3月初，浙江在对待内地农村劳务输出的工作上，那确实比东莞做得好，这跟“店大欺客”没关系，跟东莞的底气有关系。去浙江，车费全部省里出，到工厂后可报销。可见，浙江对湖南、江西、河南等主力来源地的劳动力很重视。10月底，河南的农民纷飞东南，农闲在工厂做临时工，金义都市新区，快递公司临时工的日薪不下元，有的开到，带动了周边工厂招临时工的成本飙升。实际人口应该高于该数据，10年一次的人口统计数据基本就是渣，正如：佛山去年官方数据多万，今年飙升到多万。
关于产业链配套：义乌和附近各镇街，现在的小商品的配套加工链条算是非常完整了。
至于边做淘宝生意，边开货拉拉的谋生的小老板，那是遍地开花。只要能吃苦、够勤奋，买个小户型月供，镇区的房价，买楼这个目标还是够得着的。老王的小目标还是算了，去了也不是一般人能够得着的。
义乌夜市非常接地气，很像0年~5年的东莞。很繁荣！
开市的摊主，主政者给他们的待遇宽松到什么程度？
你把马路占了，车辆绕道。这里，你可以在路中间摆。
对。就这么友好！所以，凌晨三点，深秋了还有美女和帅哥逛街、撸串。路边旅馆的钟点房肯定生意也不错。
5年前，金义都市新区孝顺鞋塘开发区是0元/㎡商住一体楼。涨多少，你自己比我算得更精准，我大概算下年涨幅10%左右吧。
那，你知道今年东莞的涨幅吗？
04
东莞和大湾区值得你和你的家族传承人安身立命
讲了义乌的好那么多，但足够逼格的你还是舍不得走滴。
都说：发达国家的房价和家庭年收入比为6倍，最高的不超过10倍。
深圳呢？目前是在36倍左右。年，中国香港（49.42）、中国大陆（29.09）、中国台湾（28.91）则在国际上占据了房价收入比前三的位置。
翻译成人话就是：中国一个家庭30年才能买一套房。
不回避生活的艰辛，但也不能妄自菲薄。
实际上，人这一生不就是拼搏吗？
最近《深圳建设中国特色社会主义先行示范综合改革试点实施方案（-年）》公布，其中有句话是“允许探索适应新技术、新业态、新产业、新模式发展需要的特殊工时管理制度。”
身在大湾区，送快递、外卖小哥的一般月薪偶都啦。做自媒体的编辑的小白也了。
而学历更高的白领高管们，月收入1~3W区间的也不少。
8小时工作制，对于工薪一族早就不存在。
你知道浙江工人实际的工作时间吗？睁开眼到流水线，手脚不停的动，每天流水线实际工作11个小时左右。这很正常，普工大概月薪￥~7区间。房哥看流水线工人的手脚活，那简直就是和机器赛跑，招招真功夫、拳拳到肉的赶脚！
在东莞，如果你受大学教育多年，出来混5年，家里6个钱包还存不到首付，那就是自己的问题。
地主家为什么有钱？那是人家的观念值钱！《》这部电影看过吗？
知道太平天国为什么最后失败吗？中国几千年的基层社会菁英——是地主、乡绅，他们才是作为中国社会建筑的坚守者、筑基者，他们不仅仅是诗书礼仪的传承者，而是影响农村人诗书传家耕读立业走向政坛的代言人，更是中国的商脉、勤俭持家智慧的酝酿者。你有什么理由怀疑他们对财富的创造力？谁想破坏规则、击垮他们都难。而曾国藩的湘军勇敢善战绝不是打败洪秀全、石达开、李秀成的主因。这是历史学家讨论的事情，也许我说的不到位，属于一孔之见，别见怪。
而发展到今天，中国60%的人口到城市（小城镇）去了，他们的后辈不管凤凰男女也好，或者几代人都在城里也罢，中国社会除了拆迁征地的土地值钱，如果你正好不是那批利益关联者，又不善于做生意。还存不到钱付首付，那就去看看这电影，手机都可以看。否则，没房，你拿什么立身？靠什么增值？没车这个消耗品还说得过去，别人不会说你没本事，那叫踏实。
据官方数据显示，10月东莞新建洋房网签共套，环比9月又涨近6%，很多镇街出现不同程度涨幅，有5个镇街洋房均价冲过“3”万，17个镇街站稳“2”万；截止年10月31日，全市住宅消化周期已经缩短至4.1个月，若排除延签因素，消化周期更是只有3个月，已经跌至近年来的最低谷水平。
据年9月最新纬房指数，近一年东莞房价的涨幅29.13%，位列全国第一，涨幅度甚至超越了深圳！
图片来源
纬度指数研究小组
根据中国房价行情网数据显示，东莞二手房房价在全国城市二手房价排行中已经排到了第16名，10月同比涨幅更是惊人，一举超越深圳老大哥，成为今年全国房价涨幅的第一名。
（数据来源：中国房价行情网）
（数据来源：中国房价行情网）
这个图中排在最后的也就是说购房人中外省人数占比排名TOP6分别是：深圳77.5%、东莞71.4%、北京63.9%、珠海55.5%、杭州53.2%、上海52.9%。
这个排名越靠前表明该城市越受外地人认可，外地投资客越多，楼市越有支撑，价值越高。
楼市投资，你有什么理由不买东莞？
05
我不是莞吹，是东莞的房真值得投资
众所周知：
M1是狭义货币，是指社会上流通的现金和银行活期存款。
年10月末，我国M1余额同比增长9.1%，增速分别比上月末和去年同期高1个百分点和5.8个百分点，创下了年2月以来近3年的新高。
这意味什么？
活钱多了。
做实业有客户基础的在投资，看好楼市的在投资。
楼市小白逐渐消失，资深楼市观察者变成投资客。
这一年：
也许你没离开过东莞，但是，环长三角的代表城市义乌房哥代你看了。
近一年东莞房价的涨幅29.13%，位列全国第一，而义乌的局部，房哥看到的是10%。
06
本文的结论
10月30日，据东莞市自然资源局
