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地产密探（ID：real-estate-spy）
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密探君
当前楼市格局错综复杂，却难以掩盖近两个月“劲销”行情，也加剧了“强者恒强”，尤其是“头部大鳄”吸金强悍，信心倍增。
或许要感谢疫情的“淬炼”，让优秀房企们于“逆境”中认清自己，主动拥抱行业之变，待攒足劲儿继续奔袭，头部房企融创就是典型代表。
3月12日，融创中国公布年成绩单，“从容”成为最亮眼的关键词。这种底气或首先来自“减负”成效显著，快速降至“黄档”。从2月初披露盈利预告提前“剧透”，足以透射融创高管们内心的喜悦。
对照业绩，融创去年实现收入、利润“双双”大幅增长，同比增幅又均在36%以上，成功兑现了融创董事会主席孙宏斌去年这时候曾说的“以管理利润为核心，以安全、发展稳健为底线”这一对外表态。
如今，融创占据雄厚土储优势，一二线城市占比78%，“地产+”战略显效，多地文旅城火爆开业，特别是融创服务上市以来市值一路飙升。
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业绩“韧性”：全面增长
截至目前，融创中国成为年内头部房企中第一家披露年业绩的。相对于其他房企还在酝酿如何扮靓业绩，融创一直敢于直面现实。
对于这个“现实”，融创显然是尤为自信的。去年虽受疫情肆虐，但融创年全年实现营业收入.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%。
注：融创中国年财务数据
从投资者角度看，融创去年每股实现盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。对持续捏着融创股票坚持“长线投资”的“拥趸们”，无疑是一个丰收之年。
融创年多项业绩指标“全面增长”，正好应验了孙宏斌去年初对外重点阐述的“我们的管理重心一定要以利润为核心”的发展战略。
注：融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌
过去，楼市处于高增长时代，众房企一路狂奔，融创迅速崭露头角，跻身头部之列，规模傲视群雄。分析原因，这与“土地红利”、“金融红利”密不可分。
去年疫情肆虐，楼市“先抑后扬”，孙宏斌站在时代潮头，率先提出“以利润为管理重心”的房企变轨之道，在行业人士看来，给不少热衷于“速成”千亿规模的后继者们泼了一瓢冷水。
当然，销售规模还是很重要的。孙宏斌曾说，“融创保持在前五名就挺好”。这让融创进退自如，既不能滞留舒适区，也不易“树大招风”。
去年，融创实现合同销售金额亿元，权益合同销售金额约.2亿元。据克而瑞监测数据排名，融创去年合同销售额及权益销售额均排名全国房企第四名。
当然，要说融创的业绩“韧性”，除了销售额持续增长与收入结转无缝衔接之外，自然也离不开颇具竞争力的“土储”优势。这里的“优势”，分为两个层面：其一，土储规模庞大，特别是一二线城市占比高；其二，平均楼面单价成本相对较低。
去年中期，孙宏斌曾预警：上半年房企集中抢地造成“地太贵”，“风险太大”。言外之意，融创已避开高价地，择机拿地，土储稳中有增。截至去年底，融创约78%的土储位于一、二线城市，平均土地成本仅约元/平方米。
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“减负”立竿见影：回到“黄档”
去年8月下旬以来，央行、住建部针对房企融资划定“三道红线”，直指整体偏高的房企负债率，也是房地产业藏匿“灰犀牛”最多的地方。
一时间，很多房企面临极大的压力。若搞不好，会被卡住脖子。当然，融创过去负债率也格外扎眼。融创中国行政总裁汪孟德曾回应说，“融创从去年（年）开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，比央行要求的已经提前开始。”
据融创官方披露，截至年底，融创净负债率96%，非受限现金短债比1.08，剔除预收款项后的资产负债率为78%。对照“三道红线”，融创净负债率与非受限现金短债比确已达标，快速降至“黄档”。
“截至年底，融创在手现金亿元，超额覆盖短期债务，流动性充裕。”融创如是说。
上述重大“减负”信息，从融创在春节前第一时间对外披露盈利预告时提前“剧透”，足以看出该房企对自身财务安全是非常有信心的。
俗话说，饭要一口一口吃。同理，“减负”一步到位当然很好，但不同房企要区别看待，过快也并非好事，没有一定杠杆，难以撬动规模增长，也会影响后续收入结转及盈利预期等。
业绩会上，汪孟德说，最后一个指标（注：“黄档”转绿）会在年提前完成，年公司债务指标还会持续优化。
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“地产+”战略绽放：大放异彩
年初，历经15载发展的融创，积极响应“人们追求美好生活”迫切愿望，全新布局四大战略板块，囊括地产、服务、文旅、文化。
“作为‘中国高端精品生活创领者’的融创地产，作为‘品质生活服务专家’的融创服务，作为‘中国家庭欢乐供应商’的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。”
其中，融创服务作为融创旗下仅次于地产的新兴战略板块，在规模加持下，表现越来越抢眼。去年11月份，融创服务成功登陆港交所上市，一路看涨，最新港值逾亿，在行业排名靠前，相对于母公司最新港值占到近50%。
从最新财报数据看，融创服务年实现收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；归母净利6.2亿元，同比增长约.8%，可谓物业股高增长的典范。
注：融创服务年财务数据
野村证券报告认为，融创服务去年毛利率同比增加2.1个百分点至27.6%，下半年在管面积较上半年增加1.35亿平方米，两者均超预期。撇除上市开支后，核心纯利约6.2亿元超出该行及分析师普遍预测10-14%。
与融创服务一样，融创文旅也格外看重“规模”。截至目前，融创文旅结合「城市共建」战略加速推进，在核心城市落地包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等诸多优质项目，目前在国内已落子39个城市。
注：广州融创雪世界
在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待万人次。
目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP——哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。
基于此，融创文旅已形成自身造血能力，年取得收入38.8亿元，同比增长36%，管理利润约6.27亿元，同比大幅增长%。
相较于融创服务、文旅，融创文化尚处于“培育期”。从其策略看，仍然是坚守“内容为王”之道。融创文化围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续深度布局和优质内容项目制作，布局七大动画工作室，稳定输出头部内容项目，进而实现超级IP长链运营。
当前，全球正在走出疫情阴霾，尤其是中国经济率先复苏，强劲反弹，楼市成交及销售额增长强劲，“假日经济”火爆回归，文旅等社会消费迅猛。对于融创来说，历经内部有效调整之后，年期待继续“牛气冲天”。