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上一篇《房地产（三）：涨是选择，也是无奈》中我们做出一个判断：房价上涨是一种趋势和必然。回顾历史也能证明这个观点，但是我们能否用前三十年来判断后三十年呢？本文简要分析周期问题、提醒被人们忽视的黑天鹅现象、解释现在的灰犀牛格局。
1.周期：拒绝惯性思维2.黑天鹅：过去不等于未来3.灰犀牛：扑朔迷离的现状
结论先行：房子这件事，关系到许多人一生的投资，对其周期的判断十分重要，而谈论周期时，不能被固定思维束缚，需要考虑“黑天鹅”与“灰犀牛”的存在。
1.周期：拒绝惯性思维上一篇《房地产（三）：涨是选择，也是无奈》中关于房地产趋势的分析，考虑到了经济、地方财政、就业等问题。我相信，即便不考虑这些因素，许多人关于房价会涨的认知也是一致的，他们的基本逻辑或许基本如下。从新中国成立至今，房价就一直在涨；过去二十年，北京的房价涨了二十倍，也即是平均每年17%的复合增长收益率（十分高的收益率，市场上找不到第二个比这更好的投资，将来会分析其弊端）。那么放眼未来，房价会继续涨。这种判断，就是建立在用过去肯定现在的逻辑上，许多人都形成的“房价涨是常态”的一个共识，这种共识与《谁动了我的奶酪》里那个一直等待奶酪重新出现的人的思维习惯是一样的：过去一直是这样，那么将来也一定会是这样。人们只相信他们愿意相信的东西。以上判断，只能说是周期的一部分，周期是不可预测的，是复杂的，是跌宕的。要真正理解周期，就要拒绝惯性思维。2.黑天鹅：过去不等于未来“黑天鹅”这个词已经被十分泛滥，用来形容那些看似不可能的事情却真正发生了。故事的起源是在研究员们最早研究天鹅时，只发现了白天鹅，于是他们下了一个结论：所有天鹅都是白色的。直到他们看到一只黑天鹅，才发现传统的认知是错误的。同样的，对于房地产价格问题的判断，如果认为它会一直涨，一旦下跌，这件事就是一只“黑天鹅”。更何况，房价一直上涨本身就是一个伪命题，首先是它不可能无限高，其次这个判断不符合市场发展的规律。那么房地产的“黑天鹅”一般什么时候会出现呢？答案是当居民负债过多，现金流逐步枯竭时。对比美国，年美国经济危机，房地产暴跌，起因是“次贷危机”（联系本专辑前几篇文章，可以理解成信用过度扩张，债务太多，偿还链条断裂）；对比日本，日本经济在年至年，日本经济泡沫逐渐扩大，企业和居民的杠杆率（借债比例）出现明显而快速的上升，到了年，居民负债比例达到70%左右，日本经济出现大衰退，后续发生了我们经常谈到的“日本失去的十年”，房地产在此期间相应发生暴跌。我国的“黑天鹅”目前处于什么水平？一些分析指出，我国的居民债务比例已经接近70%，且现金流存在濒临枯竭的风险。在这个时点讨论“黑天鹅”，并非危言耸听，因为经济的周期对一个人的影响太大了。我们常说的产品生命周期、公司存货周期，都是短至几个月、长至几年的时间，而经济的周期，一般都是几十年甚至上半年的过程。对许多人，有可能是一辈子的事情。有句话说，时代的尘埃落到每个人的身上都不堪重负，但目前我们生活在一个尘土飞扬的时代。3.灰犀牛：扑朔迷离的现状除了“黑天鹅”，还有一个物种是“灰犀牛”。“灰犀牛”则是指我们可以预测到的但不太可能发生的变化和风险，它少见，却没有“黑天鹅”那么罕见。还以房地产价格举例。如果从来没有人说过降，但是突然降了，那就是黑天鹅事件；但如果一直都有人在喊要降了，大家心里有了一定的提防，一旦真的降了，那就是灰犀牛事件了。目前，如果